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特殊知能詐欺集団 極悪宅建業者・敗訴事例

東京地裁|東京地方裁判所 平成15年(ワ)第22402号 損害賠償請求事件

反社会的勢力 ニューウェーブ 極悪宅建業者

  もともと競売絡みでの悪巧みが得意なようだが、本件では瑕疵物件(競売にかかる事が判明している物件)を レストランとして使用可能と説明して契約。数々の詐欺犯罪を重ねてきた、 葛飾のハイエナ だが、 東京地裁 平成15年(ワ)第22402号(判例表示は終了) の判決を詳細に読めば、反社会的勢力とみなさざるをえないのではなかろうか。

  関わりのある宅建関連団体とか取引金融機関とか、 猿真似で反社会的勢力の排除を唱えているのでないならば、貴重な情報(事件番号)を見逃すことなく、 東京地裁へ出向き、判決文に目を通すくらいのことはすべきだろう。 (所詮、周辺金融機関[雑金融]の関係者には馬耳東風か)

  【政府指針】反社会的勢力の定義

  『暴力、威力詐欺的手法を駆使して経済的利益を追求する集団または個人』

東京地裁、詐欺行為と犯罪認定

損害賠償請求事件、建物賃料等請求事件

裁判は公開が原則であり、犯罪防止の為に悪辣卑劣な犯罪行為を記す
被告人:株式会社■■■■■■■■エステート(代表取締役・×××××)
現社名:株式会社ニュー▲▲▲▲(代表取締役・×××××)

  裁判は公開が原則であり、上記判例は東京地裁において閲覧可能。 閲覧により、被告甲(主文の被告D)とは株式会社■■■■■■■■エステート(現社名・株式会社ニュー▲▲▲▲)であることがわかる。

東京地裁 平成15年(ワ)第22402号 損害賠償請求事件、建物賃料等請求事件
【判決文抜粋】

  そもそも本件ビルは,本件契約以前の平成13年10月3日に東京都世田谷都税事務所によって差押えを受けており, 原告の転々借権が買受人に対抗できないことは,本件契約の当時から明らかであった。

  それゆえ,被告らが原告に対して共同で行った前記(2)の説明は, 原告から金員を受領するための詐欺行為であるといわざるを得ない。 現に,被告・■■■■■■■■エステートは,原告から賃料を受領しながら, 担保権が実行されないように返済に回すことなく,漫然と放置した。

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自宅失い妻自殺…「同じ被害者出さないため戦う」 不動産会社の詐欺認定されず 67歳男性、実質勝訴も苦渋の控訴(1) (2) (3)産経

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不動産会社ゲッツ「家を騙し取るのに成功した」 被害者「人生終了」 詐欺に騙され自殺 [509143435]


特殊知能暴力集団 / 特殊知能詐欺集団

  特殊知能暴力集団(とくしゅちのうぼうりょくしゅうだん)とは、暴力団などの反社会的勢力と連携して、法律などの専門知識を悪用して、証券市場や企業から金品の要求を繰り返す者のことをいう。警察用語。

  特殊知能詐欺集団(とくしゅちのうさぎしゅうだん)とは、時に悪徳弁護士、悪徳司法書士などと連携して、法律などの専門知識を悪用して、暴力、威力と詐欺的手法を駆使して経済的利益を追求する集団。表看板として宅建業の看板を掲げていることもある。

特殊知能暴力集団[Wikipedia]

The Lunatic Criminal Fraud should be in Jail.

反社会的勢力に対する対応についての参考サイト

警察庁 組織犯罪対策(警察庁) 第3章 組織犯罪対策

警視庁 [ 暴追都民センター ]

反社会的勢力への対応: 会社法であそぼ。 反社会的勢力のニューウェーブ
ヤンクミは「反社会的勢力」か? by 磯崎哲也事務所[isologue]
反社会的勢力・ヤンクミが留意すべきことがら

反社会的勢力対応3|コンプライアンス経営成功講座

企業が反社会的勢力による被害を防止するための指針に関する解説

企業が反社会的勢力による被害を防止するための指針について:財務省

犯罪対策閣僚会議

反社会的勢力に対する金融機関の取り組み:

東京都信用金庫協会 Shinkin Bank

第一勧業信用組合 東京シティ信用金庫
東栄信用金庫 [pdf]反社会的勢力に対する基本方針
東栄信用金庫 反社会的勢力に対する取り組み

宅建・不動産業界関連

不動産業界に潜む悪徳詐欺師や暴力団 | この国は、経済犯罪に甘すぎる。経済犯を許すな! 今後二度と利用したくない不動産会社は?
報道発表資料:不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方検討会 とりまとめ

不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方検討会 -とりまとめ ...(PDF)
暴力団等反社会的勢力排除条項の導入について(PDF)
「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方検討会とりまとめ」の概要(PDF)

企業犯罪 - 無量大数 - 10の68乗の世界

R.E.port [不動産流通研究所]
「不動産取引からの反社会的勢力排除のあり方検討会」とりまとめを公表/国交省
不動産流通4団体、「反社会的勢力」排除へモデル契約条項制定|R.E.port [不動産流通研究所]

不動産流通4団体((社)全国宅地建物取引業協会、(社)全日本不動産協会、(社)不動産流通経営協会、(社)日本住宅建設産業協会)は、不動産取引に係る契約書(売買、媒介、賃貸)のモデル条項に、暴力団等の「反社会的勢力」の排除条項を定め、傘下会員へ順次導入していく。

国土交通省:建設産業・不動産業:宅地建物取引業法関係
建設産業・不動産業:反社会勢力に対する取組
マネー・ローンダリング対策(犯罪収益移転防止法)

毎日の生活お役立ち情報 不動産業 ハトマーク うさぎマーク
情報発信局 不動産のハトマークとうさぎマーク

東京都宅地建物取引業協会 | 東京都宅建協会 江東区支部
東京都宅建協会 江東区支部 反社会的勢力 ニューウェーブ

一部の公開サイトで「無断リンク禁止」との表示をみかけるが、一方的に禁止できる筋合いのものではない。
無断リンク - Wikipedia    デジタル・ネットワーク社会と著作権    電子ネットワークの知的所有権法 FAQ
「無断リンク禁止/直リンク禁止」命令に関する想定問答集
リンクされたくなければ、会員制の非公開サイトとすべきだろう。公開サイトでリンク禁止とは身勝手な言い分。


反社会的勢力 極悪宅建業者の参考サイト

反社会的勢力の排除: 平野雅之(不動産コンサルタント)のブログ

「復興工事からの暴力団排除を要請 建設業界に」:イザ!
「“復興利権”に暴力団の影 被災者に3万円入り茶封筒も 」:イザ!
「避難所に数千万円配る 石巻市「ありがたいが…」」:イザ!
【東日本大震災】復興利権狙い「仁義なき戦い」 避難所に暴力団 5000万円バラマキ

復興利権を狙う反社会的勢力と被災動物救済ビジネスの共通点-鳥の広場

ブログテーマ[不動産詐欺]|LUNAの寝言・・・ 反社会的性格|サイコパス

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 ☐  信用金庫による反社会的勢力への杜撰な対応
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暴力団への融資 反対押し切り強行 三浦藤沢信金 辞任の常務
  暴力団関係者らとの長年にわたる取引が判明し、小川善久会長ら役員二人が引責辞任した三浦藤沢信用金庫(本店・横須賀市)。同信金は十六日の記者会見で、暴力団関係者と知りながら、信金内の反対を押し切り、一部経営陣の判断で融資に踏み切った実態を明らかにした。   同信金によると、融資に主導的な役割を果たしたのは、昨年まで約十年間、審査担当理事を務め、今回辞任した福島正常務理事。   福島氏は二〇〇〇年ごろ、本部の会議で一度は否決された暴力団関係者への融資について、弁護士の意見を元に「融資先は組員本人ではなく、家族だからいい」などと許可。別の暴力団組員への融資を依頼された職員から対応の相談を受けた際も、福島氏がそのまま融資を認めてしまうケースもあったという。   理事長時代の小川氏は、こうした取引の存在を知りながら容認。理事長在任中の十数年間、自ら主催する理事会や経営会議では、暴力団関係者との取引を一度も議題に取り上げなかったという。   会見で平松広司理事長は「経営管理の意識が薄かった。反社会的勢力への融資は、脇の甘さにより増加した」と厳しく指摘した。   辞任した小川氏は「堅実、まじめがうたい文句の信金なのに、歴代理事長が培った風土を壊し、申し訳ない。もう一度信頼を回復してほしい」と謝罪したというが、大きな負の遺産を残した。 (新開浩) http://www.tokyo-np.co.jp/article/kanagawa/20100417/CK2010041702000073.html 暴力団は、なぜ潰れないのか
コンプライアンスを高らかに唱える、東栄信用金庫の融資先だそうだが・・・
極悪詐欺師の巣窟・ニューウェーブ 極悪詐欺師、敗訴事例・平成15年(ワ)第22402号、平成16年(ワ)第18890号【損害賠償請求事件、建物賃料等請求事件】 極悪詐欺師・撲滅プロジェクト 「裁判は公開が原則であり、上記判例は東京地裁において閲覧可能。閲覧により、被告甲(主文の被告・サーティースリーエステート)とは株式会社サーティースリーエステートであることがわかる」とのこと。 不動産屋ちゃんねるBBS 極悪宅建業者・撲滅プロジェクト 【ニューウェーブ(江東区亀戸)】 今後二度と利用したくない不動産会社は? 【ニューウェーブ(江東区亀戸)】 今後二度と利用したくない不動産会社は? 株式会社サーティースリーエステートは株式会社ニューウェーブと社名変更したが、 代表者、住所、電話番号、都知事免許番号は変わっていない。 特殊知能詐欺集団 ニューウェーブ(亀戸) 構成員 佐々木忠夫、佐々木久子、松村七雄、須藤、井上 東京都江東区亀戸4-22-3 第3佐々木ビル1F 東京都知事免許(6)第60670号 株式会社ニューウェーブ 代表取締役 佐々木忠夫 ハトマークの東京都宅建協会 江東区支部所属(株)ニューウェーブ ハトマークの東京都宅建協会 江東区支部 (株)ニューウェーブ 東京都江東区亀戸4-22-3 第3佐々木ビル1F 東京都知事免許(6)第60670号 株式会社ニューウェーブ 代表取締役 佐々木忠夫(東栄信金・総代の宇田川長吉の義理の息子) 取締役 佐々木久子(旧姓・宇田川久子、宇田川長吉の実の娘) 葛飾区奥戸6丁目16-1 宇田川長吉 東栄信用金庫 総代 宇田川長吉 東栄信用金庫 常勤監事 宇田川英夫 東栄信用金庫 常勤理事(リスク管理部長)林正男


 ☐  事件番号:平成15年(ワ)第22402号
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東京地裁:事件番号:平成15年(ワ)第22402号
東京地裁:事件番号:平成16年(ワ)第18890号(上記訴訟への反訴)
事件名 :損害賠償請求事件、建物賃料等請求事件
裁判所 :東京地方裁判所
判決日 : 平成17年7月5日 (2005-07-05)

【判示事項】
本件は,原告が、主位的には,被告・株式会社サーティースリーエステート(現社名・株式会社ニューウェーブ、代表取締役・佐々木忠夫)らが賃貸が不能になることを知りながら,契約期間内利用可能であると偽って,原告に被告・株式会社サーティースリーエステート(以下、甲)との建物賃貸借契約を締結させ,その結果,原告に損害が生じたとして不法行為に基づき賠償を請求し,予備的には被告甲に対し,前記契約の終了に基づく保証金の返還を求め,被告甲が原告に対し,前記契約に基づく賃料及び弁護士報酬立替金を反訴請求する事案

【主文】
1: 被告・株式会社サーティースリーエステート(現社名・株式会社ニューウェーブ)は,原告に対し,1496万7742円及び平成15年1月13日から支払済まで年6分の割合による金員を支払え。
2: 原告のその余の請求を棄却する。
3: 被告・株式会社サーティースリーエステートの反訴請求を棄却する。
4: 訴訟費用は,原告と被告・株式会社サーティースリーエステートとの間では,本訴反訴を通じ,これを5分し,その1を被告・株式会社サーティースリーエステートの負担とし,その余を原告の負担とし,原告及び被告Eとの間,原告及び被告Fとの間では,いずれも原告の負担とする。
5: この判決は,第1項に限り,仮に執行することができる。

東京地方裁判所民事第10部
裁判官 棚橋 哲夫

平成15年(ワ)第22402号、平成16年(ワ)第18890号
================================================================================ 1. 平成15年(ワ)第22402号、平成16年(ワ)第18890号 ================================================================================ 【 本件は,原告が、主位的には,被告らが賃貸が不能になることを知りながら,契約期間内利用可能であると偽って,原告に被告・株式会社サーティースリーエステート(以下、甲)との建物賃貸借契約を締結させ,その結果,原告に損害が生じたとして不法行為に基づき賠償を請求し,予備的には被告甲に対し,前記契約の終了に基づく保証金の返還を求め,被告甲が原告に対し,前記契約に基づく賃料及び弁護士報酬立替金を反訴請求する事案 】 日付: 平成17年7月5日 -------------------------------------------------------------------------------- 事件番号:平成15年(ワ)第22402号、平成16年(ワ)第18890号 事件名 :損害賠償請求事件、建物賃料等請求事件 裁判所 :東京地方裁判所 判決日 : 平成17年7月5日 (2005-07-05) 判示事項: 本件は,原告が、主位的には,被告・株式会社サーティースリーエステートらが賃貸が不能になることを知りながら,契約期間内利用可能であると偽って,原告に被告・株式会社サーティースリーエステート(以下、甲)との建物賃貸借契約を締結させ,その結果,原告に損害が生じたとして不法行為に基づき賠償を請求し,予備的には被告甲に対し,前記契約の終了に基づく保証金の返還を求め,被告甲が原告に対し,前記契約に基づく賃料及び弁護士報酬立替金を反訴請求する事案 -------------------------------------------------------------------------------- 被告・株式会社サーティースリーエステート(現社名・株式会社ニューウェーブ) 代表取締役 佐々木忠夫 取締役 佐々木久子 松村七雄 東京都江東区亀戸4-22-3 第3佐々木ビル1F 東京都知事免許(6)第60670号 ================================================================================ 主   文 1 被告・サーティースリーエステートは,原告に対し,1496万7742円及び平成15年1月13日から支払済まで年6分の割合による金員を支払え。 2 原告のその余の請求を棄却する。 3 被告・サーティースリーエステートの反訴請求を棄却する。 4 訴訟費用は,原告と被告・サーティースリーエステートとの間では,本訴反訴を通じ,これを5分し,その1を被告・サーティースリーエステートの負担とし,その余を原告の負担とし,原告及び被告Eとの間,原告及び被告Fとの間では,いずれも原告の負担とする。 5 この判決は,第1項に限り,仮に執行することができる。 -------------------------------------------------------------------------------- 事実及び理由 第1 請求 (本訴請求) 1 主位的請求 (1)被告・サーティースリーエステートは,原告に対し,1900万円及びこれに対する平成15年7月8日から支払済まで年6分の割合による金員を支払え。 (2)被告らは,原告に対し,連帯して,8102万3471円及びこれに対する平成15年7月8日から支払済まで年6分の割合による金員を支払え。 2 予備的請求 被告・サーティースリーエステートは,原告に対し,1900万円及びこれに対する平成15年1月13日から支払済まで年6分の割合による金員を支払え。 (反訴請求) 原告は,被告・サーティースリーエステートに対し,703万2258円及びこれに対する平成16年9月11日から支払済まで年6分の割合による金員を支払え。 第2 事案の概要 本件は,原告が,主位的には,被告らに対し,被告らが,賃貸が履行不能になることを知りながら,契約期間内利用可能であると偽って,原告に被告・サーティースリーエステートとの建物賃貸借契約を締結させ,その結果,原告に損害が生じたとして不法行為に基づき賠償請求をし,予備的には,被告・サーティースリーエステートに対し,前記契約の終了に基づく保証金の返還を求め,被告・サーティースリーエステートが,原告に対し,前記契約に基づく賃料及び弁護士報酬立替金を反訴請求する事案である。 1 前提となる事実 (1)原告は,本店所在地において,**レストラン「○○○」を経営する有限会社である。 被告・サーティースリーエステートは,不動産の賃貸,売買,管理及び仲介などを行う株式会社である。 被告Eと被告Fは,いずれも不動産の売買,賃貸借及びその仲介を業として行う者である。 (2)原告は,平成13年11月19日,被告・サーティースリーエステートに保証金1900万円を支払った(甲7,乙C10)。 (3)原告は,同月28日,被告から東京都港区六本木〈省略〉所在のビル【本件ビル】を被告・サーティースリーエステートから次の約定で借り受けた【本件契約】。 賃 料 月額150万円(消費税相当額を含む。) 毎月末日に翌月分を支払う。 期 間 3年(3年ごとに自動更新) 保証金 1900万円 競売によって本件契約が終了した場合,1か月以内に前記保証金を返還する(甲2)。 本件ビルは,共有者であった甲山G男及び甲山H郎【甲山ら】が,有限会社I【I】に賃貸し,Iが被告・サーティースリーエステートに転貸し,これを原告が賃借したものである。甲山らは,被告・サーティースリーエステートに対し,Iからの転借と,原告への転貸を承諾している(甲3)。 (4)被告E及び同Fは,本件契約を仲介した。 (5)株式会社J銀行が,本件ビルにつき,競売(当庁平成13年(ケ)第4157号)を申し立て,同年12月25日,競売開始決定がされた(甲1,乙B2)。 (6)K株式会社【K】が,平成14年12月12日,競売により,本件ビルを取得し,同月17日,同社の申し立てにより原告を相手方(占有者)とする不動産引渡命令(当庁平成14年(ヲ)第72217号)が発令された(甲1,乙B2)。 原告は,執行抗告(東京高等裁判所平成15年(ラ)第508号)を申し立てたが,平成15年5月22日,棄却され,同年7月7日には,建物引渡の強制執行(当庁平成15年(執ロ)第1598号)により,本件ビル内の原告所有動産全てを撤去,搬出された(甲5[枝番を含む。],6,乙B2)。 (7)被告・サーティースリーエステートは,平成16年7月6日,原告に対し,本件ビルの未払賃料合計653万2258円(平成13年12月分,平成14年1月分,同年10月分及び同年11月分)及び立替金50万円(別件執行抗告申立ての際,委任した弁護士費用)の債権と原告の保証金返還請求権とを対当額で相殺する旨の意思表示をした(顕著)。 2 争点1 不法行為(被告らの欺罔行為・原告の損害) (原告) (1)原告が,平成13年11月,本件契約前に競売などの危険について確認を求めた際,被告らは,意を通じて,受け取った賃料を返済に回すので不払は起きないし,本件ビルは,被告・サーティースリーエステートが近々購入する予定なので全く危険はないと説明した。 (2)原告は,同月28日,本件契約に際し,被告・サーティースリーエステート,同E及び同Fから,「本件ビルは,銀行の担保に入っているが,3年間は絶対に使用できる。」,「本件ビルは,近いうちに被告・サーティースリーエステートが買う予定なので安心である。」,「仮に競売になってもトータルで5年間は営業できるので安心してよい。」などと告げられた。 本件契約書の読み上げが,本件ビルが競売で落札された場合の規定に及んだ直後又は本件契約書を読み終えた直後に,被告・サーティースリーエステートの代表者・佐々木忠夫,被告Eの代表者M及び被告Fは,「ありえないので大丈夫です。」「日本の法律では,仮に競売などになっても,3年間は確実に使用できます。」「借りた人を追い出すような法律などありません。」などと,同条項が無意味であるとして,その失効を確認した。 被告らは,短期賃貸借を念頭に,被告・サーティースリーエステートの顧問弁護士も立会のもと,日本の法律では仮に競売などになっても少なくとも3年間は確実に営業できると述べた。 その際,被告・サーティースリーエステートは,本件ビルの担保権実行が差し迫っていることを承知していた。 本件ビルが前記1(5)のとおり競売手続に付されたため,原告が被告・サーティースリーエステートに尋ねたところ,同社は,原告の転々借権は,法律上保護されるので問題ないと述べた。 (3)I,被告・サーティースリーエステートへの賃貸が詐害的な賃貸借に当たるとして,被告・サーティースリーエステートの転借権を前提にする原告の転々借権も,買受人に対抗できないとの前記1(6)の東京高等裁判所の決定が下されたことで,被告らの説明はいずれも誤ったものであったことが確定した。 そもそも本件ビルは,本件契約以前の平成13年10月3日に東京都世田谷都税事務所によって差押えを受けており,原告の転々借権が買受人に対抗できないことは,本件契約の当時から明らかであった。 それゆえ,被告らが原告に対して共同で行った前記(2)の説明は,原告から金員を受領するための詐欺行為であるといわざるを得ない。現に,被告・サーティースリーエステートは,原告から賃料を受領しながら,担保権が実行されないように返済に回すことなく,漫然と放置した。 (4)原告は,転々貸人被告・サーティースリーエステートに対する保証金1900万円,仲介業者に対する仲介手数料157万5000円,ビル内部造作工事費用等2143万7471円を支出したが,前記1(6)の強制執行により全てを失った。 原告は,本件ビルでの営業を前提に,友人らより,店舗の運転資金として合計1801万1000円を借り入れていたほか,原告の代表者からも2000万円を下らない金員の貸付を受けていたところ,閉店によって,その返済が一切できなくなった。 原告は,長年夢に見た六本木での**料理店が実質的にわずか半年で閉店に追い込まれたことに大きな衝撃を受けており,その慰謝料としては,什器備品のリース債務や期待していた3年間の純利益分などを考慮すると,2000万円が相当である。又は同額が3年間に原告が得べかりし利益である。 かかる損害は,不法行為に基づく損害ではあるが,賃貸借契約に起因する取引的不法行為の要素もあることから,その遅延損害金は,商事法定利率年6分によるべきである。 (5)よって,原告は,被告・サーティースリーエステートに対して,不法行為に基づく損害賠償として保証金相当額である1900万円,被告らに対して,共同不法行為に基づく損害賠償として8102万3471円(前記(4)のうち保証金1900万円を除いた金額)及びそれぞれについて,損害額が確定した平成15年7月8日から支払済まで商事法定利率年6分の割合による遅延損害金の支払を求める。 (被告・サーティースリーエステート) 前記原告の主張(1),(2)の事実は否認し,その余は争う。 (1)原告は,本件契約締結に際し,Mの説明を受け,本件ビルの抵当権実行によって原告の賃借権が買受人に対抗できないことを知り,その場合,被告・サーティースリーエステートの責任がないことを知って本件契約をした。 N弁護士は,本件ビルが競売になれば,本件契約が買受人には対抗できないことを考慮して本件契約書を作成した。 (2)原告の主張する損害は,○○○2を開店する際に廃棄した物件にすぎず,損害はない。原告は,法人であるから,慰謝料はあり得ない。遅延損害金を商事法定利率年6分とする根拠はない。 (被告E) 前記原告の主張(1),(2)の事実は否認し,その余は争う。 Mは,平成13年11月28日,本件契約の締結の際,原告に対し,本件ビルの登記簿謄本を交付し,重要事項証明書,賃貸借契約書,承諾書を読み上げ,本件ビルに既に世田谷都税事務所の差押えがなされていること,したがって,本件ビルが競落されたときには,競落人には賃借権を対抗できないことを詳細に説明した。 原告は,本件ビルが差押えがなされた物件であること,競落人に対抗できない賃借権であることを承知の上で賃借したものである。 (被告F) 前記原告の主張(1),(2)の事実は否認し,その余は争う。 3 争点2 原告の保証金返還請求権,被告・サーティースリーエステートの賃料等請求権の存否 (原告) (1)本件契約によれば,本件ビルの競売によって同契約が終了した場合,被告・サーティースリーエステートは,原告に対し,1か月以内に保証金1900万円を返還することが合意されていた。 本件ビルは,平成14年12月12日,落札され,その後1か月を経過しても,被告・サーティースリーエステートは,保証金の返還をしない。 (2)ア 被告・サーティースリーエステートは,本件ビルの正当な賃貸人ではなかったから,少なくとも競売開始の事実が原告に明らかになった平成13年12月以降,賃料支払義務を負担していない。 イ 原告と被告・サーティースリーエステートとは,覚書により,原告に平成14年1月分までの賃料支払義務がない旨合意した。 (3)原告がO弁護士に執行抗告を依頼したのは,契約時の説明に反して本件ビルが競売に付されたことに責任を感じた被告・サーティースリーエステートが,自らの責任として,懇意にしていたO弁護士への依頼を原告に提案し,原告が応じたものであり,提案にあたって,弁護士費用は,被告・サーティースリーエステートが負担する約束であった。 (4)よって,原告は,被告・サーティースリーエステートに対し,本件契約に基づき保証金1900万円及びこれに対する落札から1か月が経過した平成15年1月13日から支払済まで商事法定利率年6分の割合による遅延損害金の支払を求める。 (被告・サーティースリーエステート) (1)原告は,被告に対し,本件ビルが競売された場合の損害賠償請求を放棄しているから,その余の契約上の責任を追及することはできない。 (2)ア 前記1(3)のとおり,被告・サーティースリーエステートは,原告に対し,本件ビルを貸し渡した。原告は,平成13年12月分,平成14年1月分,同年10月分,同年11月分の賃料600万円及び買受人が落札した前日である同年12月11日分までの日割の賃料53万2258円の合計653万2258円を支払わない。 イ 原告が,被告・サーティースリーエステートに弁護士の紹介を委託したため,被告・サーティースリーエステートは,原告にO弁護士を紹介し,平成14年12月5日,被告は,原告の同弁護士に対する弁護士費用50万円を弁済期を定めず立て替えて支払った。原告は,同月17日,本件ビルの引渡命令の発令を受け,同弁護士に依頼して,東京高等裁判所に対し,同引渡命令につき執行抗告を申し立てた。 (3)被告・サーティースリーエステートが保証金返還債務を負うとしても,被告・サーティースリーエステートは,平成16年7月6日,原告に対し,本件ビルの未払賃料合計653万2258円及び立替金50万円の債権合計703万2258円と原告の保証金返還請求権とを対当額で相殺する旨の意思表示をした。 (4)主位的請求が認められるときは,被告・サーティースリーエステートは,原告に対し,本件契約に基づく賃料653万2258円と立替金償還請求権に基づく50万円の合計703万2258円及びこれに対する反訴状送達の日(平成16年9月10日)の翌日から支払済まで商事法定利率年6分の割合による遅延損害金の支払を求める。 第3 当裁判所の判断 1 争いのない事実,証拠(甲1,2,4から8まで,11,12,20,21,乙A2から7まで,乙B2,4,乙C1から16まで,21から23まで[枝番を含む。],証人P,同Q,原告代表者,被告・サーティースリーエステート代表者,被告E代表者,被告F)及び弁論の全趣旨によれば次の事実を認めることができる。 (1)ア 原告は,R住宅センター【R】と称して不動産仲介業を営む被告Fに対し,店舗の賃借の仲介を依頼した。R従業員Qが原告の案件を担当することになり,物件を数件紹介したが決まらないでいた。 イ 被告・サーティースリーエステートは,平成13年11月8日,賃貸条件を月額賃料170万円,保証金12か月分として,本件ビルの貸店舗広告を行った。 ウ Qは,被告・サーティースリーエステートに電話して,原告が本件ビルの賃借を希望することを伝え,同月10日,被告・サーティースリーエステート宛に,同月12日に本件ビルの内見をしたい旨申し入れたQの文書及びRの書式による原告の入居申込書を,ファックスにより送信した。 エ 原告は,同日,Qとともに,本件ビルを訪れ,被告・サーティースリーエステートの代表者S及び同社専務取締役Mと面会した。Qは,前記広告に被告・サーティースリーエステートが貸主と表示されていたことから,Sを本件ビルのオーナーであると考えた。 原告代表者は,賃借を強く希望し,Qに対し,賃料減額交渉をするように指示した。Qは,同日,被告・サーティースリーエステートに対し,ファックスして,賃料月額130万円,保証金10か月,契約期間3年間とする原告の賃借条件を提示した。 オ 被告・サーティースリーエステートは,競合する賃借希望者が存在することなどを理由に原告の申出を断ったが,Qは,同月13日,同月14日付けファックスで,被告・サーティースリーエステートに対し,原告が賃借を強く希望している旨,賃借条件として,①賃料月額150万円,保証金1900万円から1950万円,②賃料月額140万円,保証金2000万円の案,承諾が得られれば,申込金として300万円から500万円を被告・サーティースリーエステートに送金する意図のある旨を示した。 カ Qは,Sに対し,権利関係の資料の送付を求めた。被告・サーティースリーエステートは,同月15日,Rに対し,本件ビルの登記簿謄本をファックス送信した。 Qは,登記簿謄本によれば貸主が所有者でないこと,都税事務所の差押え,多数の抵当権に気づき,被告Fに報告,相談し,その指示により,この3点につき調査することとなった。そこで,Qは,被告・サーティースリーエステートから,甲山ら,I間及びI,被告・サーティースリーエステート間の各建物賃貸借及び建物一括管理委託契約と題する書面(乙C3及びC4),登記申請書,抵当権抹消手続の委任状,根抵当権設定契約証書をファックスで送信を受け,電話により抵当権の内容を聞き取ってまとめ,さらには本件ビルに付された保険の証券の写しの交付を受けた。 Sは,Qに対し,Iは被告・サーティースリーエステートのグループ会社であること,都税事務所に対する滞納は多額ではなく,分納であること,又,賃料が収入として入れば所有者が抵当権者に支払うはずであることなどを述べた。Qはこれを原告に説明した。 Qが裏付けの資料を求めていたところ,Sは都税事務所の平成13年11月21日付け領収証書を呈示した。これには,同日,平成10年6月30日を納期限とする固定資産税都市計画税の延滞金20万円(その納付期限は,平成13年11月30日)が領収されたこと,本税13万4700円が未納であることが記載されていた。 キ 被告・サーティースリーエステートは,契約書案をN弁護士に依頼した。本件ビルには根抵当権が設定されていたため,N弁護士は,同契約書案に,競売等の事情により賃貸する権限が消滅したときには賃貸借契約が終了する旨の文言を入れることとした。 Sが同月18日ころ,草案をQにファックスした。Qが原告にこれをファックスすると,原告は,保証金を分割払いしたい旨述べた。そこで,Qがこれを被告・サーティースリーエステートに伝えたが,被告・サーティースリーエステートは拒絶した。 被告Fは,原告に対し,本件ビルが競売になったときの予想損失額(リスク)を説明し,原告側の要望として,競売の為の調査が入った時点で賃料等を供託できる旨の文言を入れることを原告に提案し,その同意を得た。Qは,その旨ファックスでSに伝えた。Qは,契約終了の場合,保証金を全額返還する旨記載することをも求めた。 ク Qは,被告・サーティースリーエステートに対し,原告が資金を準備したので,被告・サーティースリーエステートの銀行口座を教えて欲しいと連絡した。被告・サーティースリーエステートは,Qにそれを伝えた。 原告は,Qの連絡を受けて,平成13年11月19日,被告・サーティースリーエステートに2050万円を送金した。 (2)同月28日,Rの**営業所において,原告代表者,その補助者で行政書士のP,被告・サーティースリーエステート代表者,被告E代表者,被告F,N弁護士が立ち会って,本件契約書の調印が行われた。 その席上,貸主側仲介者として被告Eの代表者Mが,重要事項説明書,本件契約書の順に,それぞれを朗読して,その内容を説明した。 そうして,重要事項説明書の朗読及び説明が終わった際,被告Eは,その説明書に原告の署名を求め,原告に対し,本件ビルの登記簿謄本を交付した。 そうして原告と被告・サーティースリーエステートは,賃料支払の始期を,原告が本件ビルにおいてレストランを開店した日又は平成14年2月1日のいずれか早い日とする旨合意し,N弁護士がその旨を記載した手書きの覚書を作成して,原告及び被告・サーティースリーエステートが調印した。 (3)株式会社J銀行が,本件ビルにつき,競売(当庁平成13年(ケ)第4157号)を申し立て,平成13年12月25日,競売開始決定がなされた。 (4)原告は,同月8日,被告Fの経営する株式会社****に内装工事を依頼していたが,その後,同社との契約を解除し,平成14年1月29日,***株式会社に内装工事を依頼した。 (5)原告は,平成14年3月初めころ,○○○六本木を開店した。 (6)被告Fは,同年9月5日付け内容証明郵便により,原告に対し,賃料の支払を停止するよう助言した。 (7)同年12月18日,原告に対し,Kを申立人とする本件引渡命令が送達された。 (8)原告の依頼を受けた被告Fは,Kと賃貸借契約の締結交渉をしたが,Kが応じなかったため,明渡猶予期間の確保と立退料の交渉をし,明渡猶予期間2か月,立退料250万円で交渉が妥結できる状況となったため,原告に対しては,その経済的な利益(立退料のほか明渡猶予期間中の賃料相当額)を説明し,これを原告に勧めた。 原告は被告Fの提案を採用せず,Sの紹介する弁護士に依頼して,本件引渡命令に対し執行抗告を申し立てた。同弁護士は,平成14年12月5日,被告・サーティースリーエステートから本件執行抗告に関する弁護士(着手金及び報酬)の立替金50万円を受領した。 2 争点1(不法行為(被告らの欺罔行為・原告の損害))について 被告らが,前記第2,2の原告の主張(1)及び同(2)のごとき欺罔行為をした事実を認めることはできない。 前記原告の主張(1)については甲20に,同(2)については甲21,原告代表者及び証人Pに,その主張に沿う記載,陳述及び証言があるけれども,いずれも前記1の経緯に照らし不合理であり,反対趣旨の被告・サーティースリーエステート代表者,被告E代表者及び被告Fの陳述並びに証人Qの証言を考慮するとき,直ちに採用することができない。 前記1によれば,SがQに対し,本件契約書調印前の交渉段階において,公売や競売の可能性が小さいとの回答を行った事実を認めることはできるが,原告主張の欺罔行為は認められない。むしろN弁護士が,競売等で本件契約が期間前に終了する可能性のあることを考慮し,被告・サーティースリーエステートの責任を制限する条項を本件契約書に記載し,Rもまた競売のリスクを考慮し,原告にも説明した上,賃料の供託,保証金の返還にかかる条項を要望する限度で,原告の利益を確保するものとして作成された本件契約書によって,本件契約が行われたのであって,かかる契約書上の明文の記載について口頭で無効にしたと認めることはできない(本件の場合は,契約書にない条項については,手書きで,別紙覚書を作成し,添付することまでしているのであるからなおさらである。)。 したがって,その余の点を検討するまでもなく,原告の主位的請求には理由がない。 3 争点2(原告の保証金返還請求権,被告・サーティースリーエステートの賃料等請求権の存否)について (1)保証金返還請求権について ア 前提となる事実記載のとおり,本件ビルが平成14年12月12日に競落され,したがって被告・サーティースリーエステートは,原告に対し,平成15年1月12日までに1900万円を返還する義務を負うことになる。 イ 本件契約書14条第2項後段に,「乙は,甲に対して損害賠償を請求することができない。」との規定がある(甲2)。被告・サーティースリーエステートは,この規定につき,原告が契約上の一切の責任を追及できないかに主張するのであるが,この規定が保証金の返還義務の存在を前提としての規定であることは文言上明らかであって,被告・サーティースリーエステートの主張には理由がない。 (2)賃料請求権について ア 賃料が月額150万円であることは前提事実記載のとおりである。 イ そして前記1(3)のとおり,賃料支払義務の始期は,原告が本件ビルにおいてレストランを開店した日又は平成14年2月1日のいずれか早い日であると認められる。これに反する被告・サーティースリーエステート代表者の陳述は不合理であり,採用できない。原告の平成14年度確定申告書(甲9)には,被告・サーティースリーエステートに対する賃料債務として600万円の記載があり,平成15年度,平成16年度には同じく450万円(甲22,23)の記載があるが,この記載の経緯は明らかではなく,記載に根拠があるとは認められない。 ウ 他方,原告は,競売申立があった平成13年12月以降,被告・サーティースリーエステートには賃料請求権がないと主張するが,理由がない。被告・サーティースリーエステートの賃借権が買受人に対抗できないものであったとしても,買受人に所有権が移転するまではなお,本件ビル所有者との関係で原告が有効に本件ビルを利用したものである。 エ そうすると被告・サーティースリーエステートは,原告に対し,平成14年10月分,同年11月分及び同年12月11日までの日割賃料合計353万2258円の賃料請求権を有することになる。 (3)弁護士報酬立替金について 前記1によれば,原告が被告Fの勧めを容れず,自ら引渡命令を争うこととし,O弁護士を選任したというべきであり,これと乙A6(O弁護士の領収書),被告・サーティースリーエステート代表者の供述によれば,被告・サーティースリーエステートが同弁護士に50万円を支払ったのも,原告の依頼に基づくものであり,弁済期の定めはなかったものと認められる。これに反する原告代表者の陳述は不合理であり,採用できない。 (4)相殺について 以上によれば,原告の保証金返還請求権1900万円に対し,被告・サーティースリーエステートは,賃料及び立替金合計403万2258円について平成15年1月13日に相殺適状にあるものとして対当額で相殺がなし得,その旨意思表示したものというべきである。 (5)そうすると,原告の被告・サーティースリーエステートに対する予備的請求は,1496万7742円及びこれに対する平成15年1月13日から商事法定利率年6分の割合による遅延損害金の限度で理由があり,被告・サーティースリーエステートの前記請求権は相殺により消滅したから,その反訴請求には理由がない。 4 以上の次第であるから主文のとおり判決する。 東京地方裁判所民事第10部 裁判官 棚橋哲夫


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